Explication du processus d’achat immobilier de A à Z à Malte.
Acheter à Malte sera simple si vous suivez ces 7 étapes.
1. Avant votre arrivée
Vous avez maintenant de nombreux sites internet et même des vidéos sur Youtube traitant des bons et mauvais côtés de l’île.
Prenez le temps de vous documenter en regardant des reportages en ligne et lisez le maximum d’articles à propos de l’île.
La fiche Wikipedia vous apporte déjà quelques bases -> https://fr.wikipedia.org/wiki/Malte
2. Evaluer votre financement
La plupart de nos clients revendent en France pour acheter à Malte.
Certains tentent d’avoir un prêt depuis la France, cause perdu car en Europe il est encore très difficile d’obtenir des prêts entre différents pays. La solution est donc d’emprunter directement à Malte. Malheureusement les taux sont bien plus élevés qu’en France même pour les courtes durées. En effet une moyenne de 3.68% sur 10 ans ne fera pas rêver un Français.
C’est le point négatif pour beaucoup de Français qui ne peuvent pas investir à Malte s’il sont besoin d’un prêt.
Sans compter que les banques Maltaises ne vous prêteront pas si vous n’avez pas de salaire sur l’île.
Ainsi, tous les Français n’ayant pas de fonds importants disponibles ne peuvent pas accéder aux propriétés Maltaises.
3. Lors de votre visite sur l’île
Pour un investissement locatif le mieux reste le fichier sur un tableur de type « excel » ou vous pourrez noter les rapports locatifs.
Pour votre résidence personnelle, prenez des photos, des notes sur les points positifs et négatifs de chaque bien.
Noter aussi les adresses des propriétés qui vous plaisent afin d’y revenir pour une balade dans le voisinage avant de faire une offre.
4. Offre sur une maison ou appartement
A quel prix faire l’offre ? La question sempiternelle.
A Malte les vendeurs ne payent pas de taxe d’habitation ni de foncière. Élément à prendre en compte car attendre ne leur coûte rien contrairement à la France.
Le marché depuis quelques années c’est tendu et il y a de plus en plus d’acquéreurs et moins de biens en vente.
Néanmoins il faut toujours tenter une offre ! Attention à ne pas braquer les vendeurs avec une offre irrespectueuse.
Analysez le marché et voyez d’abord si le bien qui vous intéresse est en dessous du prix marché, au prix, ou au dessus comparé à des produits similaires.
Cas n°1 : En dessous du prix marché -> Tentez tout de même une offre mais très légère car quelqu’un d’autre pourrait facilement acheter au prix.
Cas n°2 : Au prix du marché -> Votre but est de faire une affaire comme tout bon acquéreur, tentez par exemple entre 5% et 10% en dessous du prix et attendez la réponse.
Cas n°3 : Au dessus du prix marché -> Dans ce cas de figure le vendeur n’est souvent pas motivé, mais il peut y avoir des surprises, tentez une offre au prix marché et voyez la réponse. Si elle est négative passez votre chemin.
5. Signature du compromis et documents nécessaires
Une fois le prix bien négocié par notre agent vous pouvez passer au compromis de vente !
Signez le plus vite possible, car une fois l’offre placée, le bien est vulnérable. Le propriétaire peut changer d’avis pour moult raisons : avis défavorable d’un ami/famille, un agent lui dit qu’il a un client qui lui donnera plus, il n’est pas sûr ou est stressé de vendre en dessous du prix qu’il voulait.
Nous conseillons même de ne pas faire d’offre si vous ne pouvez pas signer immédiatement après. Autant attendre le moment où vous serez prêt.
Le compromis peut être fait via un notaire quelques heures/jours après l’acceptation de l’offre.
Vous n’aurez besoin que de votre passeport ou carte d’identité.
Idéalement 10% du prix total est versé à la signature, mais pour les étranger un délai de 15 jours est souvent toléré par le vendeur pour que vous ayez le temps de vous rendre à votre banque.
1% de frais de « stamp duty » est aussi à régler le jour du compromis.
Il y a plusieurs calculs possibles, contactez nous pour plus d’informations.
Voici un exemple des frais pour un achat de 400 000€
Frais de stamp duty à 5% : 400 000 X 5% = 20 000€ de stamp duty
Frais de notaire à environ 2% : 400 000 X 2% = 8 000€ de frais de notaire.
Un bien à 400 000€ vous reviendra donc à 428 000€ tous frais compris.
La bonne nouvelle après cette taxe « stamp duty » ? Plus jamais de taxe sur votre propriété, ni foncière, ni habitation, ni ISF.
6. Étapes jusqu’à la signature finale
Entre le compromis et la signature finale se passent en général 3 mois. Ce délai est parfois négociable, notamment pour les clients qui souhaitent revendre un autre bien avant la signature. Vous pouvez fixer 6 mois ou même 12 mois mais les vendeurs dans ce type de cas négocient moins sur le prix.
Vous pouvez dans ce délai envoyer un architecte sur site pour vérifier si tout est construit en respectant les permis, ce qui est rarement le cas à Malte… En cas de défaut vous avez la possibilité de sortir du compromis sans frais. La vérification coûte entre 150€ et 400€, elle n’est pas obligatoire mais nous recommandons ce procédé par sécurité.
En cas de besoin le notaire reviendra vers vous. Si tout se passe bien il vous contactera pour fixer la date de signature final dans le cas ou aucun défaut n’a été trouvé sur le titre de propriété.
7. Après la signature
Transfert de l’eau et électricité
Il est très important que lors de la signature finale vous signiez le transfert de noms pour les compteurs d’eau et d’électricité.
Cela est simple car c’est la même société « ARMS » qui s’occupe des deux. Il faudra la copie des documents d’identité des vendeurs et acquéreurs, puis vous rendre sur place avec ce formulaire remplit -> télécharger le formulaire
Ameublement et cuisines
Voici une liste de lien vers des magasins d’ameublement et de cuisines à Malte afin de finaliser votre projet immobilier :
http://www.theatrium.com.mt/, http://www.hometrends.com.mt, http://www.krea.com.mt/home.htm, http://www.satariano.com/